హైదరాబాద్లో రియల్ బూమ్.. కానీ అందుబాటు ధరలే అసలు సవాల్!
- పటిష్ఠంగా కొనసాగుతున్న హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్
- అమాంతం పెరిగిన ధరలతో కొనుగోలుదారులకు గృహాలు దూరం
- విక్రయాలపై భిన్న నివేదికలు.. అయినా ఆగని ధరల పెరుగుదల
- పెట్టుబడిదారుల కన్నా సొంత అవసరాలకే కొనుగోళ్లు అధికం
- కోటి రూపాయలకు పైబడిన ఇళ్లకే పెరుగుతున్న ఆదరణ
హైదరాబాద్ రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీ మార్కెట్ దేశంలోనే అత్యంత పటిష్ఠమైన మార్కెట్లలో ఒకటిగా కొనసాగుతోంది. గ్లోబల్ కేపబిలిటీ సెంటర్లు (జీసీసీ) సృష్టిస్తున్న ఉద్యోగాలు, విస్తరిస్తున్న మౌలిక సదుపాయాలు, పెట్టుబడిదారుల కన్నా సొంత అవసరాల కోసం ఇళ్లు కొనే (ఎండ్-యూజర్స్) వారి సంఖ్య పెరగడం వంటివి ఈ వృద్ధికి ఊతమిస్తున్నాయి. అయితే, మరోవైపు అమాంతం పెరిగిన ధరలు మధ్యతరగతి వర్గానికి గృహాలను దూరం చేస్తూ, అందుబాటు ధరల విషయంలో తీవ్రమైన సవాలు విసురుతున్నాయి. విక్రయాలపై ఇటీవల వెలువడిన గణాంకాలు కూడా మిశ్రమ ఫలితాలను చూపుతున్నాయి.
2025 మూడో త్రైమాసికంలో నగరంలో ఇళ్ల ధరలు ఏడాది ప్రాతిపదికన సుమారు 13 శాతం పెరిగాయి. ప్రస్తుతం సగటున చదరపు అడుగు ధర రూ.6,700 నుంచి రూ.8,200 మధ్య ఉండగా, ప్రీమియం ప్రాంతాల్లో ఇది ఇంకా అధికంగా ఉంది. 2026 ప్రథమార్ధానికి సంబంధించి ప్రముఖ రియల్ ఎస్టేట్ కన్సల్టెన్సీ సంస్థలు భిన్నమైన గణాంకాలను వెల్లడించాయి. నైట్ ఫ్రాంక్ ఇండియా నివేదిక ప్రకారం, ఈ కాలంలో 19,249 యూనిట్ల అమ్మకాలు జరిగి, 1 శాతం వృద్ధి నమోదైంది. కొత్త ప్రాజెక్టుల ప్రారంభం (లాంచెస్) 2 శాతం తగ్గి 20,466 యూనిట్లుగా ఉంది. సగటు ధర 7 శాతం పెరిగి చదరపు అడుగుకు రూ.8,258కి చేరింది. అమ్మకానికి సిద్ధంగా ఉన్న ఇళ్ల సంఖ్య (అన్సోల్డ్ ఇన్వెంటరీ) 3 శాతం పెరిగి 56,095 యూనిట్లకు చేరింది.
మరోవైపు, జేఎల్ఎల్ (జేఎల్ఎల్) సంస్థ జులై 28న విడుదల చేసిన నివేదిక దీనికి భిన్నమైన చిత్రాన్ని చూపింది. వారి ప్రకారం, ఇదే కాలంలో హైదరాబాద్లో అమ్మకాలు 3 శాతం తగ్గి 16,067 యూనిట్లకు పరిమితమయ్యాయి. కొత్త ప్రాజెక్టుల ప్రారంభం ఏకంగా 14 శాతం పడిపోయి 17,281 యూనిట్లుగా నమోదైంది. జాతీయ స్థాయిలో మార్కెట్ 3 శాతం వృద్ధి సాధిస్తే, హైదరాబాద్లో మాత్రం అమ్మకాలు తగ్గడం గమనార్హం. రెండు సంస్థల నివేదికల్లోని గణాంకాల్లో తేడాలు ఉన్నప్పటికీ, మార్కెట్లో ధరలు అధికంగా ఉన్నాయన్నది స్పష్టమవుతోంది.
మారిన కొనుగోలుదారుల స్వరూపం
ప్రస్తుత మార్కెట్లో కొనుగోలుదారుల తీరు స్పష్టంగా మారింది. తెలంగాణ నరెడ్కో (NAREDCO) ప్రకారం, 2026 మొదటి త్రైమాసికంలో అమ్ముడైన ఇళ్లలో దాదాపు 68 శాతం సొంత నివాసం కోసం కొనుగోలు చేసినవే. గత దశాబ్ద కాలంలో ఇదే అత్యధికం. దీంతో స్పెక్యులేటివ్ పెట్టుబడిదారుల ప్రభావం తగ్గింది. కేవలం ఐటీ రంగమే కాకుండా జీసీసీలు, ఇంజినీరింగ్, ఫార్మా, లైఫ్ సైన్సెస్, బ్యాంకింగ్, తయారీ రంగాల్లో వస్తున్న ఉద్యోగాలు డిమాండ్ను నిలబెడుతున్నాయి.
ప్రీమియం ఇళ్లకే ఆదరణ
ధరల పెరుగుదల ప్రభావంతో మార్కెట్ సెగ్మెంట్లలో కూడా మార్పులు చోటుచేసుకున్నాయి. కోటి రూపాయలకు పైబడిన ఇళ్ల అమ్మకాలు పెరుగుతున్నాయి. ముఖ్యంగా రూ.1-2 కోట్ల మధ్య ధర కలిగిన ఇళ్లు 45 శాతం వాటాతో అతిపెద్ద కేటగిరీగా నిలిచాయి. అదే సమయంలో రూ. 50 లక్షల లోపు అందుబాటు ధరల ఇళ్ల వాటా 15 శాతానికి, కొన్ని నివేదికల ప్రకారం కేవలం 3 శాతానికి పడిపోయింది. దీంతో మధ్యతరగతి వర్గం నగరం శివార్లలోని కొల్లూరు, పటాన్చెరు వంటి ఔటర్ రింగ్ రోడ్డు సమీప ప్రాంతాలకు తరలిపోతోంది.
భవిష్యత్తు అంచనాలు
అందుబాటు ధరలు తగ్గిపోవడం మార్కెట్కు ప్రధాన సవాలుగా మారింది. ఐదేళ్ల క్రితం నెలవారీ ఆదాయంలో 26-28%గా ఉన్న ఈఎంఐ భారం, ఇప్పుడు 41 శాతానికి చేరింది. దీంతో దేశంలోనే అత్యంత ఖరీదైన నగరాల్లో హైదరాబాద్ మూడో స్థానంలో నిలిచింది. నిర్మాణ వ్యయం (చ.అ.కు రూ.2,100 - రూ.2,800), భూముల ధరలు పెరగడంతో డెవలపర్లు కూడా ధరలు తగ్గించేందుకు ఇష్టపడటం లేదు.
అయితే, రాబోయే దశాబ్ద కాలంలో హైదరాబాద్ మార్కెట్ బలంగానే ఉంటుందని, జీసీసీల విస్తరణ దీనికి అండగా నిలుస్తుందని విశ్లేషకులు భావిస్తున్నారు. కానీ, గత ఐదేళ్లలో మాదిరిగా కాకుండా ధరల పెరుగుదల స్థిరంగా ఉండొచ్చని అంచనా వేస్తున్నారు. అందుబాటు ధరలు మరింత క్షీణించడం, కొన్ని శివారు ప్రాంతాల్లో ఓవర్సప్లై, మౌలిక సదుపాయాల ప్రాజెక్టుల్లో జాప్యం వంటివి మార్కెట్కు ముప్పుగా పరిణమించే అవకాశాలున్నాయి.
2025 మూడో త్రైమాసికంలో నగరంలో ఇళ్ల ధరలు ఏడాది ప్రాతిపదికన సుమారు 13 శాతం పెరిగాయి. ప్రస్తుతం సగటున చదరపు అడుగు ధర రూ.6,700 నుంచి రూ.8,200 మధ్య ఉండగా, ప్రీమియం ప్రాంతాల్లో ఇది ఇంకా అధికంగా ఉంది. 2026 ప్రథమార్ధానికి సంబంధించి ప్రముఖ రియల్ ఎస్టేట్ కన్సల్టెన్సీ సంస్థలు భిన్నమైన గణాంకాలను వెల్లడించాయి. నైట్ ఫ్రాంక్ ఇండియా నివేదిక ప్రకారం, ఈ కాలంలో 19,249 యూనిట్ల అమ్మకాలు జరిగి, 1 శాతం వృద్ధి నమోదైంది. కొత్త ప్రాజెక్టుల ప్రారంభం (లాంచెస్) 2 శాతం తగ్గి 20,466 యూనిట్లుగా ఉంది. సగటు ధర 7 శాతం పెరిగి చదరపు అడుగుకు రూ.8,258కి చేరింది. అమ్మకానికి సిద్ధంగా ఉన్న ఇళ్ల సంఖ్య (అన్సోల్డ్ ఇన్వెంటరీ) 3 శాతం పెరిగి 56,095 యూనిట్లకు చేరింది.
మరోవైపు, జేఎల్ఎల్ (జేఎల్ఎల్) సంస్థ జులై 28న విడుదల చేసిన నివేదిక దీనికి భిన్నమైన చిత్రాన్ని చూపింది. వారి ప్రకారం, ఇదే కాలంలో హైదరాబాద్లో అమ్మకాలు 3 శాతం తగ్గి 16,067 యూనిట్లకు పరిమితమయ్యాయి. కొత్త ప్రాజెక్టుల ప్రారంభం ఏకంగా 14 శాతం పడిపోయి 17,281 యూనిట్లుగా నమోదైంది. జాతీయ స్థాయిలో మార్కెట్ 3 శాతం వృద్ధి సాధిస్తే, హైదరాబాద్లో మాత్రం అమ్మకాలు తగ్గడం గమనార్హం. రెండు సంస్థల నివేదికల్లోని గణాంకాల్లో తేడాలు ఉన్నప్పటికీ, మార్కెట్లో ధరలు అధికంగా ఉన్నాయన్నది స్పష్టమవుతోంది.
మారిన కొనుగోలుదారుల స్వరూపం
ప్రస్తుత మార్కెట్లో కొనుగోలుదారుల తీరు స్పష్టంగా మారింది. తెలంగాణ నరెడ్కో (NAREDCO) ప్రకారం, 2026 మొదటి త్రైమాసికంలో అమ్ముడైన ఇళ్లలో దాదాపు 68 శాతం సొంత నివాసం కోసం కొనుగోలు చేసినవే. గత దశాబ్ద కాలంలో ఇదే అత్యధికం. దీంతో స్పెక్యులేటివ్ పెట్టుబడిదారుల ప్రభావం తగ్గింది. కేవలం ఐటీ రంగమే కాకుండా జీసీసీలు, ఇంజినీరింగ్, ఫార్మా, లైఫ్ సైన్సెస్, బ్యాంకింగ్, తయారీ రంగాల్లో వస్తున్న ఉద్యోగాలు డిమాండ్ను నిలబెడుతున్నాయి.
ప్రీమియం ఇళ్లకే ఆదరణ
ధరల పెరుగుదల ప్రభావంతో మార్కెట్ సెగ్మెంట్లలో కూడా మార్పులు చోటుచేసుకున్నాయి. కోటి రూపాయలకు పైబడిన ఇళ్ల అమ్మకాలు పెరుగుతున్నాయి. ముఖ్యంగా రూ.1-2 కోట్ల మధ్య ధర కలిగిన ఇళ్లు 45 శాతం వాటాతో అతిపెద్ద కేటగిరీగా నిలిచాయి. అదే సమయంలో రూ. 50 లక్షల లోపు అందుబాటు ధరల ఇళ్ల వాటా 15 శాతానికి, కొన్ని నివేదికల ప్రకారం కేవలం 3 శాతానికి పడిపోయింది. దీంతో మధ్యతరగతి వర్గం నగరం శివార్లలోని కొల్లూరు, పటాన్చెరు వంటి ఔటర్ రింగ్ రోడ్డు సమీప ప్రాంతాలకు తరలిపోతోంది.
భవిష్యత్తు అంచనాలు
అందుబాటు ధరలు తగ్గిపోవడం మార్కెట్కు ప్రధాన సవాలుగా మారింది. ఐదేళ్ల క్రితం నెలవారీ ఆదాయంలో 26-28%గా ఉన్న ఈఎంఐ భారం, ఇప్పుడు 41 శాతానికి చేరింది. దీంతో దేశంలోనే అత్యంత ఖరీదైన నగరాల్లో హైదరాబాద్ మూడో స్థానంలో నిలిచింది. నిర్మాణ వ్యయం (చ.అ.కు రూ.2,100 - రూ.2,800), భూముల ధరలు పెరగడంతో డెవలపర్లు కూడా ధరలు తగ్గించేందుకు ఇష్టపడటం లేదు.
అయితే, రాబోయే దశాబ్ద కాలంలో హైదరాబాద్ మార్కెట్ బలంగానే ఉంటుందని, జీసీసీల విస్తరణ దీనికి అండగా నిలుస్తుందని విశ్లేషకులు భావిస్తున్నారు. కానీ, గత ఐదేళ్లలో మాదిరిగా కాకుండా ధరల పెరుగుదల స్థిరంగా ఉండొచ్చని అంచనా వేస్తున్నారు. అందుబాటు ధరలు మరింత క్షీణించడం, కొన్ని శివారు ప్రాంతాల్లో ఓవర్సప్లై, మౌలిక సదుపాయాల ప్రాజెక్టుల్లో జాప్యం వంటివి మార్కెట్కు ముప్పుగా పరిణమించే అవకాశాలున్నాయి.
